부동산 대출, 전세 대출도 DSR 도입

[전세대출에도 이제 DSR을 도입합니다.]

부동산 대출, 전세대출도 DSR 도입

안녕하세요. 올해부터 전세 대출이 크게 줄어듭니다. 집값 상승의 원인 중에 하나가 전세라는 이야기가 있었습니다. 그리고 이 전세를 유지하는 것이 전세대출입니다. 그동안 전세는 서민 상품이라 대출규제를 따로 하지 않았습니다. 문제가 있음에도 불구하고 전세 대출은 여론에 대한 두려움도 있어 규제대상에서 제외되어 왔습니다. 

 

 

 

그런데 이번에 금융당국에서 전세 대출에 대해서도 규제를 하겠다고 발표를 했습니다. 우리가 전세 같은 경우에 월세처럼 매달 나가는 비용이 없으니까 전세를 사는데, 실은 전세를 살면서 본인 돈으로 100% 모두 전세금을 내는 일은 거의 드뭅니다. 전세 대출을 받아서 냅니다. 

 

예를들어 이자가 3.5%일 때, 대략 60만 원, 그리고 월세가 70만원인 경우

전세 대출을 받아서 전세 이자는 내는 것이 더 이득이기 때문에 전세를 들어갑니다.

 

전세대출을 규제하면 전세 시장에 굉장히 많은 영향이 있을 것이라 예상됩니다. 전세 제도가 갭투자의 발판이 된 것은 부정할 수 없는 사실입니다. 하지만 전세를 통해 '주거 사다리'를 올라가는 사람들도 굉장히 많이 때문에 전세 제도를 갑자기 없애기에는 어려움이 있습니다. 그래서 전세제도를 없애는 대신 전세대출 조건을 조이는 DSR을 적용하겠다고 하는 것입니다. 그동안  DSR의 경우 전세대출에는 적용되지 않았었습니다.

 

[전세 대출에 DSR을 적용하면 어떻게 될까?]

DSR이란?

그럼 DSR이 무엇인지 간단히 소개 후 이야기를 이어가도록 하겠습니다.

DSR은 Debt Service Ration의 약자로 '총부채원리금상환비율'을 뜻합니다. 1년 간 상환해야 하는 모든 대출 원리금을 대출받는 사람의 연간 소득으로 나눈 값입니다.

 

 

여기서 DSR에 해당하는 원리금은 부동산 대출을 포함하여, 신용대출, 자동차 할부금, 카드론, 학자금 대출 등이 모두 포함됩니다. 부동산 대출만 따로 보는 것이 아니라 모든 대출의 원리금을 합하여 계산하기 때문에 다른 대출을 가지고 있는 분들께서는 실질적으로 빌릴 수 있는 부동산 대출 금액이 상당히 낮아질 수 있습니다.

 

무엇이 문제가 될까요?

우리나라의 전세제도 자체에는 문제가 없습니다. 실제 문제가 되고 있는 것은 전세 대출이었습니다. 만일 목돈이 있는 사람이 당장 집을 구입하고 싶지 않을 수 있습니다. 그럴 때 전세를 사는데에는 문제가 되지 않습니다. 그런데 위에서 말씀드린 것처럼 월세를 내기는 아깝고, 전세 대출 금리가 더 이득이라면 월세를 들어가야 하는 사람들이 전세 대출을 활용하게 됩니다. 그리고 전세대출의 경우 대출한도금액 최대 5억원, 임대차계약서상임차보증금의 80%까지 대출이 가능합니다. 예를들어 전세가 1억이라고 할 때, 8천만 원까지 대출이 나오는 것입니다. 또한 대출조건도 매우 간단합니다. 어느 정도의 직장과 소득만 있으면 가능합니다.

 

이렇게 쉽게 전세대출이 가능하다보니, 집주인 입장에서는 전세를 올려도 은행에서 빌려서 오니까 크게 부담되지 않았습니다. 그러다 보니 전세금이 쉽게 올라갈 수 있는 구조가 되었습니다. 그리고 정부도 전세는 서민제도라는 여론의 두려움에 그동안 규제가 없었습니다. 그래서 이 전세라는 것이 갭투자의 발판이 된 것입니다. 이렇게 갭투자가 성행하면서 집값이 상승한 면이 있었습니다.

 

이러한 문제점을 확실히 알았기 때문에 '전세대출의 DSR 적용'이라는 조치가 시작된 것입니다.

• 올해부터 유주택자는 DSR적용합니다.

아직은 적용되지는 않았지만 연내 시행하겠다는 발표가 있었습니다. 유주택자가 DSR을 적용받는다는 말은 집이 있으면 전세 대출이 줄어든다는 말이 됩니다. 그동안은 집이 있어도 전세대출은 80%까지 가능했는데, 이제 집이 있으면 전세 대출이 줄어든다고 생각하시면 됩니다.

 

무주택자의 경우는 기존 그대로 전세대출을 받을 수 있으니까 걱정하실 필요는 없지만, 신용대출이나 다른 대출이 있는 경우라면 모든 대출을 합산하기 때문에 위에 말씀드린 바와 같이 줄어드는 것은 맞습니다.

 

[갭투자 하시는 분들은 DSR 시행을 고려하세요]

 

갭투자를 하시는 분들 중, 본인이 집을 사놓고 입주하지 않고, 전세나 월세를 주는 경우가 있습니다.

• 내 집을 사서 월세를 받고,
• 나는 전세대출을 받아서 전세를 거주하고,
• 월세를 들어온 돈으로 다시 전세대출을 갚아 나가는 형식이 많았습니다.

이런 분들이 상당 부분 다음 재 계약시 대출을 받지 못할 수 있습니다. 그러면 이제 월세나 본인 집으로 들어가야하게 될 것입니다. 이렇게 '갭투자가 상당부분 줄어들 것이다.'라고 보고 있습니다.

 

또한 전세자금 대출이 줄어들면 전세 빈집이 늘어나게 될 것입니다. 처음에는 전세금을 내리진 않겠지만, 시간이 지남에 따라 집이 구해지지 않을 경우 점점 전세금도 내려가게 될 것입니다. 그러면 집값도 같이 떨어 지겠지요. 

 

 

 

 

연내 시행된다는 발표가 있었기 때문에, 정책이 시행되고 나서 어떻게, 어떤 현상이 부동산에 영향을 주는지 지켜보면 좋을 것 같습니다. 감사합니다.